Koop & huur van uw woning

Gescheiden maar gebonden door een hypotheek

01 april 2019

Uit de hier te bespreken zaak blijkt dat het van groot belang is om bij de vestiging van een hypotheek helder te maken waar die voor wordt verleend. Zeker als er (deels) zakelijke financiering aan de orde is. Een hypotheek wordt veelal gevestigd ten behoeve van een bank. Bijvoorbeeld als u een huis koopt. De geldlening wordt dan gedekt door een hypotheek op het huis.

Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie en dan toch aansprakelijk voor de restschuld

01 oktober 2018

Het komt veel voor dat bij een privé hypotheek gebruik wordt gemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze geeft de bank de zekerheid dat als de hypotheek niet geheel wordt afgelost bij verkoop van de woning, het waarborgfonds (Stichting Waarborgfonds Eigen Woning, of WEW) de restschuld aan de bank betaalt. Onder de voorwaarde dat er sprake is van ’goede trouw’ bij de geldleners, wordt dit bedrag niet van hen teruggevorderd.

Is het huis gekocht, of moet het ontruimd worden?

11 juli 2018

Een koopovereenkomst waarbij een particulier een huis koopt, moet schriftelijk worden aangegaan. Wat als je mondeling overeenstemming bereikt over de aankoop, jij en de verkoper een handtekening zetten onder een stuk waarin de gegevens van partijen en de koopsom vermeld zijn, je al in de woning getrokken bent en die met medeweten van de verkoper flink verbouwt, maar de verkoper vervolgens weigert om de volledig uitgewerkte koopovereenkomst te ondertekenen omdat hij een hogere koopsom wil en eist dat je zijn woning ontruimt?

Verhuurders van woonruimte opgelet!

12 december 2017

De verhuurder van een woonruimte die voor bepaalde tijd verhuurd is moet niet vergeten om de huurder te informeren over het einde van de huurovereenkomst. Dat moet hij schriftelijk doen. Niet te vroeg, en niet te laat. Anders ontstaat er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Huur na faillissement, wat als de curator niet of niet tijdig ontruimt?

13 april 2017

Wanneer u als verhuurder te maken krijgt met een faillissement van uw huurder zijn er een aantal zaken aan de orde. Natuurlijk is er de vaak bestaande huurachterstand. Die vordering moet u bij de curator indienen. Afhankelijk van uw huurovereenkomst mag u een eventuele waarborgsom daarmee verrekenen. Veelal zal dat zo zijn. Maar u heeft er natuurlijk vooral belang bij dat u zo snel als mogelijk over het gehuurde kunt beschikken. U wilt op zoek naar een nieuwe huurder zodat het pand weer gaat renderen.

Hoge Raad: Eigendom verloren door verjaring? Gewoon terugvorderen!

13 april 2017

Een tijdje terug schreven we een artikel over ‘landjepik’. De strekking van dat artikel is dat het kan lonen om zonder toestemming andermans grond in bezit te nemen. Immers: als de eigenaar daar twintig jaar lang niets tegen onderneemt, verjaart zijn vordering tot beëindiging van dat bezit. En dan bepaalt de wet dat de bezitter, ook al is hij niet te goeder trouw, op dat moment de rechtmatige eigenaar wordt.

Kun je nog afbraak van een gebouw eisen als dat met vergunning gebouwd is?

13 januari 2017

Stel: je wordt geconfronteerd met een wanstaltig gebouw, maar je komt erachter dat daarvoor al een bouwvergunning verleend is waartegen je geen bezwaar meer kunt maken. Moet je dan berusten in de hinder die je van dat gebouw ondervindt? Of kun je toch nog eisen dat het gebouw afgebroken wordt? Vorig jaar heeft de rechtbank Noord-Nederland hierover een vonnis gewezen dat tot de verbeelding spreekt.

Tijdelijke verhuur van woonruimte: het is mogelijk sinds 1 juli 2016!

20 juli 2016

In een eerder artikel zijn de mogelijkheden, maar vooral ook de onmogelijkheden, van de beëindiging door een verhuurder van een huurovereenkomst van woonruimte in kaart gebracht. Sinds 1 juli 2016 is de wet gewijzigd en zijn er aanzienlijk meer mogelijkheden om woonruimte te verhuren voor een bepaalde tijd waarbij de huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van die termijn.

Moet de verkoper van een huis de koper informeren over overlast van de buren?

15 april 2016

Een huis dat je gekocht hebt, kan tegenvallen. Zo kan na eigendomsverkrijging blijken dat het niet normaal als een woonhuis te gebruiken is, bijvoorbeeld omdat de vloer weggerot is of het dak lekt. In die gevallen zul je in de regel de koopovereenkomst kunnen ontbinden, omdat het geleverde niet voldoet aan de verwachtingen die je er als koper van mocht hebben, of vernietigen, omdat je gedwaald hebt bij het aangaan van de koopovereenkomst. De verkoper zal de ontvangen koopprijs dan terug moeten betalen.

Beëindiging huurovereenkomst en ontruiming in faillissement

08 januari 2016

Wanneer u als verhuurder wordt geconfronteerd met een failliete huurder doet zich de vraag voor wat uw rechtspositie is. Allereerst bepaalt de faillissementswet dat de verhuurder en de curator de huur tussentijds kunnen opzeggen. Een termijn van drie maanden is daarvoor voldoende. De huurpenningen zijn vanaf datum faillissement aan te merken als boedelschuld. Dat betekent dat zij in rang boven de normale crediteuren gaan.

Landjepik: verkrijging van eigendom door onrechtmatig bezit

16 november 2015

Als de eigenaar van een stuk grond twintig jaar lang niets gedaan heeft tegen het bezit van zijn grond door derden, verliest hij zijn eigendom aan degene die die grond op dat moment bezit. Op die manier keurt de wet ‘landjepik’ in feite goed. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijze waarop deze eigendomsverkrijging plaatsvindt, en een bespreking van een recent arrest van de Hoge Raad waarin dit aan de orde was en waarbij verkrijgende verjaring aangenomen is bij een bezit dat korter geduurd had dan twintig jaar.

De verhuurder van woonruimte zegt de huur op. Eindigt de huurovereenkomst dan?

16 september 2015

In dit eerdere artikel is aandacht besteed aan de vraag of de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte eindigt na opzegging door de verhuurder. Als het gaat om de huur van woonruimte, is het antwoord op de vraag weer anders. Omdat een dak boven je hoofd een primaire levensbehoefte is, geniet een huurder van woonruimte op grond van de wet een vérgaande huurbescherming.

Dikke huurster moet uit woning worden getakeld. Wie betaalt de kosten?

15 april 2015

Een huurder met behoorlijk wat overgewicht – ze weegt meer dan 300 kilo – wordt onwel. De ambulance wordt gebeld en het ambulancepersoneel komt tot de conclusie dat de medische problemen zo acuut zijn, dat ze onmiddellijk naar het ziekenhuis gebracht moet worden. Maar dat gaat niet: door haar omvang en gewicht zijn de verpleegkundigen niet in staat om de huurster zelf uit de woning te vervoeren.

Boetebeding bij huur van woonruimte kan de prullenbak in

03 oktober 2013

In een huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning worden dikwijls algemene bepalingen van toepassing verklaard waarin een boetebeding is opgenomen: indien de huurder in strijd met verplichtingen uit de huurovereenkomst handelt, is hij een (dagelijkse) boete verschuldigd. Mag dat wel?

Vormerkung beschermt niet tegen beslag onder koper

06 augustus 2013

Sinds enkele jaren kent de wet de mogelijkheid van ‘Vormerkung’; het inschrijven in de openbare registers van de koop van een registergoed, zoals een woning. Door deze Vormerkung wordt de koper gedurende zes maanden beschermd tegen latere vervreemdingen, bezwaringen, verhuringen door of een faillissement of schuldsanering van de verkoper. Dat heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat een verhaalsbeslag, dat een schuldeiser op de verkochte maar nog niet geleverde woning van de verkoper legt, niet tegen de koper kan worden ingeroepen.

Mag notaris hypotheekakte passeren als niet voldaan is aan voorwaarde voor bezwaring?

06 augustus 2013

Wanneer een notaris opdracht gegeven wordt om een hypotheekakte te passeren, kan hij ermee geconfronteerd worden dat aan het verlenen van een hypotheekrecht een voorwaarde verbonden is. Zo zou een eerdere hypotheekhouder bedongen kunnen hebben dat er alleen met zijn toestemming een tweede recht van hypotheek gevestigd zou mogen worden, of zou – in het geval de hypotheekgever een besloten vennootschap is – in de statuten van die BV opgenomen kunnen zijn dat voor het vestigen van een recht van hypotheek een besluit daartoe van de algemene vergadering van aandeelhouders vereist is.

Verruimde mogelijkheden voor tijdelijke verhuur leegstaande woningen

06 augustus 2013

Het komt nogal eens voor dat een woning geruime tijd te koop staat, terwijl de eigenaar al een nieuwe woning gekocht heeft die hij betrokken heeft. Hij zou er dan belang bij kunnen hebben dat de leegstaande woning, in afwachting van een verkoop, tijdelijk verhuurd wordt. Op zich is het ook mogelijk om af te spreken dat de huurder de woning mag gebruiken zolang deze niet verkocht is en dat hij er weer uit zal moeten als de verkoop gerealiseerd is en de woning vrij van huur overgedragen moet worden aan de koper.

Per 1 januari 2012 kunnen erfdienstbaarheden van weg ontstaan zijn door verjaring

19 april 2012

Sinds 1 januari 1992 bestaat de mogelijkheid om een niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) in bezit te hebben. Daardoor kunnen vanaf 1 januari 2012 dergelijke erfdienstbaarheden door verjaring verkregen zijn, indien het bezit daarvan – ook al is dat niet te goeder trouw – twintig jaar ongestoord geduurd heeft.