De verhuurder van bedrijfsruimte zegt de huur op. Eindigt de huurovereenkomst dan?

26 februari 2014

De verhuurder van een bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst opzeggen. Maar leidt dat ook tot een einde van de huurovereenkomst? Het antwoord op die vraag is in de eerste plaats afhankelijk van het soort bedrijfsruimte: gaat het om ‘winkelruimte’, of om andere bedrijfsruimte?

Winkelruimte of overige ruimte?

Inleiding

De mogelijkheden van een verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen, en daarmee de mate van bescherming van een huurder, worden primair bepaald door het soort bedrijfsruimte dat verhuurd is. Het maakt een wezenlijk verschil of sprake is van de verhuur van een “290-bedrijfsruimte”, of van overige bedrijfsruimte.

290-bedrijfsruimte

Bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW moet je vooral denken aan een winkel of horecazaak. Beter geformuleerd: een 290-ruimte is een ruimte die krachtens huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, waarbij in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, of een kampeer- of hotelbedrijf. Gemakshalve zal ik een dergelijke ruimte hierna kortweg “winkelruimte” noemen. Iemand die een winkelruimte huurt is afhankelijk van de locatie, omdat zijn klanten hem dáár weten te vinden. Een huurder van zo’n ruimte geniet daarom een relatief grote bescherming: de huur eindigt niet door opzeggen, maar pas als de rechter op vordering van de verhuurder onherroepelijk beslist dat deze eindigt.

230a-bedrijfsruimte

Indien sprake is van een bedrijfsruimte die geen winkelruimte is als hierboven bedoeld, ligt het wezenlijk anders. Bij dergelijke overige ruimte (hierna: “230a-ruimte”) valt bijvoorbeeld te denken aan kantoorruimte, of een loods voor de opslag van handelsvoorraad. Een huurder van zo’n ruimte is voor het krijgen van klanten minder afhankelijk van de locatie, zodat hij ook minder bescherming geniet. De wet heeft daarom bij opzegging door een verhuurder van dit soort huurovereenkomsten een omgekeerd uitgangspunt: de huurovereenkomst eindigt wél door opzegging, en het is de huurder die zal moeten gaan procederen als hij onmiddellijke ontruiming wil voorkomen.

Opzegging door verhuurder van winkelruimte (290-ruimte)

Opzeggingsformaliteiten

Een huurovereenkomst die betrekking heeft op winkelruimte wordt vaak aangegaan voor een periode van vijf jaar, met een verlenging van nog eens vijf jaar, waarna meestal een verlenging voor onbepaalde tijd volgt. Deze huurovereenkomst kan tegen het einde van een periode, en in de onbepaalde tijd daarna, worden opgezegd door de verhuurder. Die opzegging dient aan een aantal wettelijke vereisten te voldoen, waarvan bij huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Zo dient de opzegging te geschieden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, en met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste één jaar. Bovendien dienen bij de opzegging door een verhuurder, op straffe van nietigheid, de gronden vermeld te zijn die tot de opzegging geleid hebben. Als aan al deze vereisten voldaan is, is rechtsgeldig opgezegd. Maar dat betekent niet, dat daarmee de huurovereenkomst eindigt per de datum waartegen opgezegd is.

Beëindigingssprocedure op vordering van verhuurder

Indien de huurder niet schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, blijft de huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd namelijk van rechtswege van kracht. De verhuurder zal zich dan – indien hij zes weken na de opzegging niet een schriftelijke toestemming in de beëindiging ontvangen heeft van de huurder – tot de kantonrechter moeten wenden om, op de gronden als vermeld in de opzegging, te vorderen dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen en er ontruimd dient te worden. Pas als de rechter die vordering onherroepelijk heeft toegewezen, komt er een einde aan de huurovereenkomst.

Dat de huurovereenkomst alleen kan eindigen met een onherroepelijke beslissing daartoe van de rechter, betekent dat de huurovereenkomst nog steeds niet geëindigd is als er nog een rechtsmiddel openstaat tegen die beslissing. Dat zou kunnen betekenen dat pas na een hoger beroep, of zelfs cassatie, duidelijk wordt of de huurovereenkomst eindigt. De rechter mag het vonnis in beginsel ook niet “uitvoerbaar bij voorraad” verklaren. Dat betekent dat er ook niet ontruimd kan worden zolang er nog geen onherroepelijke beslissing is over de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst. Dat zou slechts anders kunnen zijn als het verweer van de huurder de rechter “kennelijk ongegrond” voorkomt – in dat geval mag het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden – maar daar zal de rechter normaal gesproken terughoudend in zijn. Na een opzegging door de verhuurder kan het dus nog behoorlijk lang duren voordat er – met een onherroepelijke rechterlijke uitspraak – een daadwerkelijk einde komt aan de huurovereenkomst. Daarbij is het ook maar de vraag óf er wel een einde zal komen aan de huurovereenkomst. De rechter kan de vordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt immers ook afwijzen.

De gronden voor beëindiging

Indien is opgezegd tegen het einde van de eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, kan de rechter de beëindigingsvordering slechts op twee gronden toewijzen: de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt, of de verhuurder maakt aannemelijk dat hij (dan wel zijn directe familie) het gehuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Als op een andere grond is opgezegd tegen het einde van de eerste periode, kan de rechter de beëindigingsvordering dus niet toewijzen.

Als is opgezegd tegen het einde van de tweede periode, of tegen een tijdstip na verlenging van die tweede periode, zijn de mogelijkheden tot beëindiging ruimer. De rechter zal de vordering in dat geval toe moeten wijzen op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, of dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (of zijn directe familie) het gehuurde zelf in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Daarnaast moet hij de vordering toewijzen als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde (voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt), of de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken die krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde ligt. Indien op een andere grond is opgezegd, zal de rechter een afweging maken tussen het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst, en het belang van de huurder bij verlenging ervan. De rechter dient de vordering af te wijzen indien van de huurder, bij een redelijke afweging van deze belangen, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

Opzegging door verhuurder van overige ruimte (230a-ruimte)

Opzeggingsvereisten

Een belangrijk verschil met winkelruimte is dat een huur van 230-ruimte die voor bepaalde tijd is aangegaan, wél door het verstrijken van die tijd eindigt, zelfs zonder dat daar een opzegging voor nodig is. Partijen kunnen daar bij huurovereenkomst van afwijken, en meestal doen zij dat ook, door overeen te komen dat tegen het einde van de bepaalde tijd en met inachtneming van een opzegtermijn opgezegd moet worden om de huurovereenkomst daadwerkelijk te doen eindigen. Indien dat is overeengekomen, of indien sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zal de verhuurder de huurovereenkomst moeten opzeggen wil hij deze eenzijdig beëindigen. De wettelijke minimale opzegtermijn is een maand. De wet eist niet dat bij opzegging van de huur van 230a-ruimte de gronden van de opzegging vermeld worden en evenmin schrijft de wet een aangetekende brief of deurwaardersexploot voor. Ook daar kunnen partijen van afwijken.

Ontruimingsverlengingsprocedure op verzoek van huurder

Het ander wezenlijk verschil met winkelruimte is dat de opzegging door een verhuurder wél tot een einde van een huurovereenkomst met betrekking tot 230-ruimte leidt. Als de verhuurder opzegt, eindigt de huurovereenkomst daadwerkelijk tegen het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd. De huurder heeft slechts, gedurende twee maanden na de dag waartegen is opgezegd, de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming plaats moet vinden te verlengen, tot maximaal een jaar.

In de twee maanden na het einde van de huurovereenkomst en gedurende de eventueel aanhangig gemaakte procedure tot verlening van de ontruimingstermijn, geniet de huurder wettelijke ontruimingsbescherming. Hij mag dan (tegen een gebruiksvergoeding) gebruik blijven maken van de ruimte die hij voordien huurde zonder dat de verhuurder een ontruiming kan afdwingen. De termijn waarmee de kantonrechter het ontruimingstijdstip verlengd heeft kan daarna nog maximaal twee keer verlengd worden op verzoek van de huurder, steeds met maximaal een jaar, maar daarna is het echt afgelopen voor de huurder. Een huurder kan tegen een beschikking van de kantonrechter op grond van artikel 7:230a BW niet in hoger beroep.

De gronden voor verlenging

Het verlengingsverzoek kan alleen worden toegewezen als de huurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad, dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder en op die grond van de verhuurder niet gevergd kan worden dat het gebruik wordt voortgezet, moet de kantonrechter de vordering van de huurder afwijzen.

Conclusie

Het is in eerste instantie dus van groot belang om vast te stellen wat voor soort bedrijfsruimte gehuurd wordt. De huur van winkelruimte eindigt niet door opzegging door de verhuurder; de verhuurder zal in rechte een einde van de huurovereenkomst moeten afdwingen. De huur van overige ruimte eindigt wél door opzegging door de verhuurder, waarbij het aan de huurder is om met een gerechtelijke procedure te proberen ontruiming uit te stellen. De huurder van 290-ruimte geniet dus veel meer bescherming na een opzegging door de verhuurder dan een huurder van overige ruimte.

Het is ook om die reden dat in rechte vaak gediscussieerd wordt over de kwalificatie van de gehuurde ruimte. Dat leidt soms tot arbitraire beslissingen. Zo werd een clubhuis met kantine wél gekwalificeerd als 290-ruimte, maar een manege met een voor het publiek toegankelijke bar niet, terwijl je je af zou kunnen vragen wat nu eigenlijk het wezenlijke verschil is. En een seksclub? Die werd ook aangemerkt als 230a-ruimte, “omdat de activiteiten in zo’n club vergelijkbaar zijn met een ritje te paard in een manege, die ook niet onder artikel 290 valt”. En zo blijft het recht fascineren.

Koen Boddaert
26 februari 2014

Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: