Landjepik: verkrijging van eigendom door onrechtmatig bezit

16 november 2015

Als de eigenaar van een stuk grond twintig jaar lang niets gedaan heeft tegen het bezit van zijn grond door derden, verliest hij zijn eigendom aan degene die die grond op dat moment bezit. Op die manier keurt de wet ‘landjepik’ in feite goed. Hieronder volgt een uiteenzetting van de wijze waarop deze eigendomsverkrijging plaatsvindt, en een bespreking van een recent arrest van de Hoge Raad waarin dit aan de orde was en waarbij verkrijgende verjaring aangenomen is bij een bezit dat korter geduurd had dan twintig jaar.

Verkrijgende verjaring na extinctieve verjaring

Extinctieve verjaring (ook wel: bevrijdende verjaring) houdt in dat een rechtsvordering teniet gaat. Het recht blijft weliswaar bestaan, maar kan niet meer in rechte worden afgedwongen. De rechtsvordering tot beëindiging van het bezit door een ander van jouw grond verjaart door verloop van twintig jaar. Met andere woorden: als je twintig jaar lang er niets tegen onderneemt dat een ander je grond in bezit heeft, kan je niet meer met succes een procedure beginnen om dat onrechtmatige bezit te beëindigen.

Omdat daarmee de patstelling zou ontstaan dat de eigenaar weliswaar zijn eigendom behoudt, maar niets meer kan ondernemen tegen het bezit daarvan door een ander, bepaalt de wet dat degene die de grond bezit op het moment dat de bevrijdende verjaring een feit is, eigenaar wordt van die grond, door verkrijgende verjaring. Degene die een beroep doet op verjaring hoeft niet zelf twintig jaar lang het bezit gehad te hebben van de grond; hij hoeft slechts het bezit te hebben van de grond op het moment dat de rechtsvordering van de eigenaar tegen de bezitter en de vorige bezitters verjaard is.

Het gaat bij verkrijgende verjaring dus om het ongestoorde bezit van andermans grond. Bezit houdt in dat je de grond houdt voor jezelf; je pretendeert in feite eigenaar te zijn. Een pachter van grond is dus géén bezitter. Hij pretendeert niet eigenaar te zijn, maar gebruikt de grond ten titel van pacht. Hij houdt de grond dan niet voor zichzelf, maar voor de eigenaar. Een vordering tot beëindiging van dat gebruik en een verjaring van die vordering zijn in dat geval dus niet aan de orde.

De verjaringstermijn van de rechtsvordering tot beëindiging van bezit is, zoals gezegd, twintig jaar. Als binnen die termijn de verjaring niet gestuit is door de eigenaar, is de verjaring van de rechtsvordering een feit en wordt de bezitter eigenaar. De verjaringstermijn vangt aan met de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of – en daar ging het in de hierna te bespreken casus om – de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt.

De casus

In het arrest van de Hoge Raad van 4 september 2015 ging het – zoals wel vaker in dit soort gevallen – om een strook grond van de gemeente die zonder recht of titel door een ander in gebruik genomen was. Die strook grond grensde aan een perceel dat een boer in 1982 gepacht had van de gemeente. Het vormde samen met het achtererf van het gepachte perceel ogenschijnlijk één geheel, dat in gebruik was als achtertuin. In 1994 kocht de boer het perceel dat hij voorheen pachtte, waarmee hij eigenaar van dat perceel werd. De aangrenzende strook die hij niet gekocht had bleef hij gebruiken als onderdeel van de achtertuin.

In 2011, dus voordat er twintig jaar verstreken waren sinds de boer eigendom van het perceel verworven had, eiste de gemeente haar strook grond weer op. Zij stelde aan de boer voor dat hij ook die strook grond kocht. De boer weigerde op dat voorstel in te gaan en deed een beroep op verjaring: hij had de strook grond in bezit, terwijl de vordering van gemeente om dat bezit te beëindigen volgens hem verjaard was. Hij was dus al eigenaar en hoefde dat dus niet meer te kopen. De gemeente was het daar niet mee eens en vorderde in rechte dat de boer de strook grond zou moeten ontruimen. Die vordering werd afgewezen.

Vastgesteld werd dat de boer pas sinds 1994 het bezit van de strook grond had. Toen was hij eigenaar geworden van het aangrenzende perceel en pas vanaf dat moment hield hij de strook grond voor zichzelf, zoals hij het gekochte perceel voor zichzelf hield. Daarvóór pachtte hij het perceel en had hij daarvan – en van de aangrenzende strook die onderdeel van zijn achtertuin was – dus niet het bezit. De boer had in 2011, toen de gemeente haar eigendom weer opeiste, dus nog niet twintig jaar lang het bezit van de strook grond. Toch was de rechtsvordering van de gemeente verjaard, omdat de verjaringstermijn al was gaan lopen voordat de boer als bezitter van de strook grond gold.

Vóór 1994 was de boer weliswaar geen bezitter van de strook grond, maar was wél sprake van een toestand waarvan onmiddellijke opheffing gevorderd had kunnen worden en waarvan het bezit door de boer sinds 1994 de voortzetting vormde. Immers: daarvóór was de strook grond ook al in gebruik, terwijl de gemeente dat gebruik zelf als onrechtmatig beschouwde. Dat dat gebruik vóór 1994 niet als bezit door de boer was aan te merken, omdat hij pachter van het aangrenzende perceel was, deed niets af aan het feit dat de gemeente toen al had kunnen vorderen dat een einde gemaakt zou worden aan het onrechtmatige gebruik van de (niet gepachte) strook grond. Het bezit door de boer vanaf 1994, na aankoop van het aangrenzende perceel, was een voortzetting van de onrechtmatige toestand die de gemeente al vóór 1994 had kunnen beëindigen. De rechtsvordering van de gemeente was daarmee verjaard en – ondanks dat het bezit minder dan twintig jaar geduurd had – was de boer daarmee eigenaar geworden van de strook grond.

Conclusie

De conclusie is dat landjepik kan lonen: door andermans grond in bezit te nemen, kun je – ook al ben je daarbij niet te goeder trouw – uiteindelijk de rechtmatige eigenaar van die grond worden. Als eigenaar ben je gewaarschuwd: zorg ervoor dat je in de gaten houdt wat er met je grond gebeurt en dat je binnen twintig jaar er iets tegen doet wanneer sprake is van een inbreuk op die eigendom. Die verjaringstermijn kan zelfs al aangevangen zijn vóórdat sprake is van bezit van je grond door een ander.

Koen Boddaert,
16 november 2015