Moet de verkoper van een huis de koper informeren over overlast van de buren?

15 april 2016

Een huis dat je gekocht hebt, kan tegenvallen. Zo kan na eigendomsverkrijging blijken dat het niet normaal als een woonhuis te gebruiken is, bijvoorbeeld omdat de vloer weggerot is of het dak lekt. In die gevallen zul je in de regel de koopovereenkomst kunnen ontbinden, omdat het geleverde niet voldoet aan de verwachtingen die je er als koper van mocht hebben, of vernietigen, omdat je gedwaald hebt bij het aangaan van de koopovereenkomst. De verkoper zal de ontvangen koopprijs dan terug moeten betalen. Maar is dat ook mogelijk als er met het huis op zichzelf niets mis is, maar de buren ernstige overlast blijken te veroorzaken waarvan de verkoper geweten moeten hebben?

Dwaling

De wet zegt het volgende over dwaling. Een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Ook als de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling als de dwalende is uitgegaan, kan de overeenkomst vernietigd worden. Vernietiging is niet mogelijk als de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of als de dwaling, in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Met andere woorden: als een verkoper je verkeerd of onvolledig heeft ingelicht bij het sluiten van de koopovereenkomst, terwijl je de koop niet gesloten zou hebben als je wél juist en volledig ingelicht was, kun je de koopovereenkomst in beginsel vernietigen. Ook kan de rechter op verlangen van de koper of de verkoper in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigen. Als de verkoper verzwegen heeft dat de vloer van je huis verrot is, kun je de koopovereenkomst dus vernietigen, waardoor de verkoper het huis met de rotte vloer terugkrijgt en de koopsom moet terugbetalen, maar je kunt de koopovereenkomst ook in stand laten en de rechter vragen om de verkoper te veroordelen om de kosten van herstel van die vloer te vergoeden, ter opheffing van het nadeel dat je lijdt. Maar hoe zit dat nu als je een huis gekocht hebt waar niets mis mee is, maar je geconfronteerd wordt met overlast van de buren waarover de verkoper niets gezegd heeft?

Ook dwaling wegens niet gemelde overlast van de buren?

Het gerechtshof Amsterdam heeft hier een uitspraak over gedaan. Het is een uitspraak die al in 2007 gedaan is – en die rechtspraak.nl om onbekende redenen pas dit jaar gepubliceerd heeft – maar die daardoor niet minder interessant is.

In de kwestie waarover het hof zich gebogen heeft, ging het om kopers van een woonhuis, tegen wie de verkoper vóór aankoop gezegd had dat de buren oudere mensen waren en dat het een oud en daardoor gehorig huis was. Die mededelingen waren op zichzelf juist, maar niet helemaal volledig. Na koop en eigendomsoverdracht constateerden de nieuwe eigenaren namelijk dat de buren de hele dag en dan met name rond middernacht voor ernstige geluidsoverlast zorgden. Het bejaarde echtpaar had kennelijk al jaren voortdurend ruzie, die gepaard ging met schreeuwen, schelden en slaan. Zij hadden ruiten ingeslagen, een schuur in brand gestoken en zij veroorzaakten ook nog eens overlast van grote groepen vogels doordat zij friet en bami buiten zetten. Als de kopers dát allemaal geweten hadden, zouden zij het huis niet gekocht hebben, althans niet voor de overeengekomen koopprijs van € 317.000,00. Zij stelden zich op het standpunt dat zij gedwaald hadden en vorderden, bij wijze van opheffing van hun nadeel, terugbetaling van een deel van de koopsom. Met succes.

Volgens het hof was aangetoond dat de overlast van de buren, gezien de duur, de intensiteit en de aard ervan, naar objectieve maatstaven onaanvaardbaar was. Dat de vorige eigenaar, zoals hij stelde, die overlast als minder ernstig ervaren had, was dus niet relevant. Evenmin was relevant dat bij het sluiten van de koop erop gewezen was dat de woning gezien haar ouderdom gehoriger was dan hedendaagse woningen; die ouderdomsclausule had volgens het hof niet de strekking om de onderhavige overlast te dekken. Ook het verweer van de verkoper dat de overlast van de buren niet een eigenschap van de gekochte woning is waarover gedwaald kan worden, werd verworpen. Volgens het hof zijn niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar óók factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. De aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen is dus een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid die bij het al dan niet kopen van een woning relevant is.

De verkoper was volgens het hof verplicht om die belangrijke omstandigheid aan de kopers te melden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Omdat de kopers het onderwerp “buren” hadden besproken, rustte er op de koper een mededelingsverplichting om hen te informeren over het gedrag van de buren, gelet op het feit dat er sprake was van een onaanvaardbare vorm van overlast waarvan de wetenschap een onmiskenbaar belang voor hen vormde met het oog op het aangaan van de koopovereenkomst. Aangezien de verkoper dit had nagelaten hadden de kopers terecht een beroep op dwaling gedaan. De kopers zouden de woning niet op dezelfde voorwaarden gekocht hebben als zij geïnformeerd waren geweest over het gedrag van de buren en de mate van overlast die zij daarvan zouden ondervinden.

De consequenties van de dwaling

De kopers vorderden geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar opheffing van het nadeel dat zij hadden bij instandhouding ervan. Het hof moest vervolgens vaststellen hoe de gevolgen van de koopovereenkomst gewijzigd moesten worden ter opheffing van dat nadeel. Dat deed het hof door het verschil vast te stellen tussen enerzijds de betaalde koopsom en anderzijds de fictieve koopprijs die kopers zouden hebben willen betalen als zij op de hoogte waren geweest van de overlast die door de buren werd veroorzaakt, daarbij rekening houdend met de duur van de overlast waarbinnen het feitelijk woongenot is aangetast. De fictieve koopprijs stelde het hof vast met de natte vinger, door het gemiddelde te nemen van twee taxaties. Voor wat betreft de duur van de overlast waren twee omstandigheden aan de orde: de buren waren bejaard, zodat ten tijde van de koopovereenkomst voorzien was dat de overlast niet op al te lange termijn op natuurlijke wijze zou eindigen, én de overlast was inmiddels, drie jaar na het sluiten van de koopovereenkomst, geëindigd doordat de buren verhuisd waren.

De leeftijd van de buren was voor het hof geen relevante factor, omdat die leeftijd op het moment van de koopovereenkomst geen zekerheid gaf over lang de overlast zou gaan duren. Dat de buren inmiddels verhuisd waren, was voor het hof wél relevant. Hoewel dat een omstandigheid is die zich na de koopovereenkomst had voorgedaan, is die volgens het hof achteraf beschouwd wel van invloed op de vaststelling van het nadeel omdat vanaf dat moment de verstoring van het woongenot heeft opgehouden te bestaan. Met het feit dat de kopers het huis inmiddels weer – als gevolg van een waardestijging met winst – verkocht hadden, hield het hof dan weer géén rekening. Ook het feit dat de kopers geen rechtsmaatregelen genomen hadden om de overlast te beëindigen was niet van invloed op het vaststellen van het nadeel. Het hof schatte aldus het nadeel op € 76.000,00. Vanwege de door de verkoper niet gemelde overlast van de buren die tot hun verhuizing geduurd had, moest de verkoper van de door hem ontvangen koopsom van € 317.000,00 dus een gedeelte van maar liefst € 76.000,00 aan de kopers terugbetalen. Dat is zo’n € 2.400,00 voor iedere maand dat de buren naast de kopers gewoond hadden.

De conclusie

Het kan dus grote nadelige consequenties hebben, wanneer je als verkoper géén melding maakt van overlast die de buren veroorzaken. Hoewel het hof in de besproken casus geoordeeld had dat de verkoper verplicht was daarover te informeren omdat de kopers het onderwerp buren aan de orde gesteld hadden, zou die verplichting ook kunnen bestaan wanneer de verkopers het onderwerp buren níet hebben aangesneden. Ook in dat geval is de aanwezigheid van luidruchtige buren die overlast bezorgen immers een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid, waarover je als koper ingelicht wilt worden voordat je tot koop overgaat. Daar staat tegenover dat je de verkoop van je woning misschien op voorhand onmogelijk maakt, als je hier wél melding van maakt. Niemand zal immers willen wonen naast mensen die voor ernstige overlast zorgen. Wellicht is de oplossing uiteindelijk gelegen in het nemen van (rechts)maatregelen ter beëindiging van overlast van de buren, voordat je tot verkoop van je huis overgaat.

Koen Boddaert
15 april 2016

Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: