Beëindiging huurovereenkomst en ontruiming in faillissement

08 januari 2016

Wanneer u als verhuurder wordt geconfronteerd met een failliete huurder doet zich de vraag voor wat uw rechtspositie is. Allereerst bepaalt de faillissementswet dat de verhuurder en de curator de huur tussentijds kunnen opzeggen. Een termijn van drie maanden is daarvoor voldoende. De huurpenningen zijn vanaf datum faillissement aan te merken als boedelschuld. Dat betekent dat zij in rang boven de normale crediteuren gaan. Als er bij het einde van de huur een vordering tot ongedaanmaking van schade aan het gehuurde of ter zake van ontruimingskosten resteert, kan die worden aangemeld bij de curator. Maar dit is een concurrente schuld. Die deelt dan het lot van de gewone crediteuren en komt dus pas op een later moment tot uitbetaling, als überhaupt.

Ook wanneer u de curator eerst vraagt om de huurovereenkomst gestand te doen en deze aangeeft dat niet te zullen doen, levert dit geen hogere vordering op. Dit blijkt uit een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 14 juli 2015. Het ging om een terrein waarop zich na einde huur een groot aantal reststoffen bevonden. De curatoren lieten deze achter en weigerden die op te ruimen. De verhuurder ging naar de rechter in kort geding en kreeg gelijk. De curatoren hadden op moeten ruimen. Nu zij dat niet deden moesten zij de kosten vergoeden en wel meteen, zonder rekening te houden met de overige vorderingen op de failliete onderneming. Het hof zet echter een streep door deze redenering. Op de curatoren rust zo’n plicht niet. Dit risico ligt dus bij de verhuurder.

Afhankelijk van de bedrijfstak van uw huurder kunt u dus met aanzienlijke kosten te maken krijgen. Denk bijvoorbeeld aan het achterblijven van chemische stoffen. Wellicht iets om bij het opstellen van de huurovereenkomst rekening mee te houden en mee te nemen in een te verkrijgen bankgarantie en/of waarborgsom.