Boetebeding bij huur van woonruimte kan de prullenbak in

03 oktober 2013

In een huurovereenkomst die betrekking heeft op een woning worden dikwijls algemene bepalingen van toepassing verklaard waarin een boetebeding is opgenomen: indien de huurder in strijd met verplichtingen uit de huurovereenkomst handelt, is hij een (dagelijkse) boete verschuldigd. Mag dat wel?

In een geval waarover het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch zich gebogen heeft, ging het om een boete van € 125,00 per dag die een professionele verhuurder van een sociale woning had opgeëist omdat de huurder, in strijd met het verbod in de huurovereenkomst, iemand zonder toestemming van de verhuurder gebruik had laten maken van de woning. Op basis van de algemene bepalingen zou de verhuurder recht hebben op betaling van een boete van ruim een ton. De verhuurder was zo sympathiek om zijn vordering te beperken tot € 10.000,00, waarna de kantonrechter gebruik gemaakt had van zijn veronderstelde bevoegdheid om de boete te matigen tot € 5.000,00. Van die veroordeling ging de huurder in appel, waarbij hij een beroep deed op de Europese Richtlijn 93/13/EEG van 15 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Het hof ’s-Hertogenbosch overweegt dat de nationale wetgeving richtlijnconform moet worden uitgelegd en dat zo nodig ambtshalve gekeken moet worden of sprake is van een oneerlijk beding. Indien sprake is van een oneerlijk beding moet de rechter het beding vernietigen en mag de rechter dus géén gebruik maken van zijn bevoegdheid de boete te matigen. Dat de rechter op grond van nationale wetgeving de bevoegdheid tot matiging heeft, mag ook geen rol spelen bij de beoordeling of het beding op basis van de Richtlijn als oneerlijk bestempeld dient te worden. Wel dient acht geslagen te worden op alle overige omstandigheden van het geval.

De omstandigheden die het hof van belang acht zijn de volgende. Het boetebeding heeft betrekking op iedere overtreding van de algemene bepalingen en er is geen oog voor verschillen in aard en ernst van de overtredingen. Het boetebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het beding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden compenserend voordeel geboden. Het beding kan ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. Er is geen limiet gesteld aan de boete en de boete is onderhevig aan een onduidelijke indexering. Iedere overtreding gedurende een maand zou een boete opleveren van ongeveer tien maal de maandhuur. De conclusie van het hof: het boetebeding is, op basis van een richtlijnconforme uitleg, onredelijk bezwarend en dient vernietigd te worden.

De verhuurder had dus het nakijken. De sanctie die hij met de huurder was overeengekomen werd buiten toepassing gelaten en zijn vordering tot betaling van de boete werd afgewezen. Omdat dit arrest een boetebeding bespreekt dat vrijwel standaard voorkomt in huurovereenkomsten die betrekking hebben op woonruimte, lijkt deze uitspraak tot de conclusie te leiden dat professionele verhuurders van woningen een belangrijk drukmiddel dat strekt tot naleving door huurders van overeengekomen voorschriften, kwijt zijn.

Vindplaats uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2013:4346

Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: