Is het huis gekocht, of moet het ontruimd worden?

11 juli 2018

Een koopovereenkomst waarbij een particulier een huis koopt, moet schriftelijk worden aangegaan. Wat als je mondeling overeenstemming bereikt over de aankoop, jij en de verkoper een handtekening zetten onder een stuk waarin de gegevens van partijen en de koopsom vermeld zijn, je al in de woning getrokken bent en die met medeweten van de verkoper flink verbouwt, maar de verkoper vervolgens weigert om de volledig uitgewerkte koopovereenkomst te ondertekenen omdat hij een hogere koopsom wil en eist dat je zijn woning ontruimt? In een recent kort geding bleek dat rechters hier nogal verschillend tegenaan kijken.

De verkoper ving eerst bot bij de voorzieningenrechter (voorzieningenrechter rechtbank Oost-Brabant 18 januari 2018). De voorzieningenrechter stelde voorop dat de koper nog geen eigenaar was, omdat de woning nog niet aan haar geleverd was. Zij was dus niet op grond van een eigendomsrecht gerechtigd tot het gebruik van de woning, en ze had evenmin aangetoond dat ze dat gebruik had op grond van een huurovereenkomst. Ze zat dus eigenlijk zonder recht of titel in de woning, maar of zij die onmiddellijk moest ontruimen, liet de voorzieningenrechter afhangen van een belangenafweging. Een ontruiming zou volgens hem ingrijpende gevolgen hebben voor de koper, terwijl het maar de vraag was of het de verkoper ‘wel vrij stond een verkoop te weigeren”, zeker nu de koper ter zitting bereid bleek de door de verkoper gewenste hogere koopsom te betalen. Die belangenafweging leidde tot een afwijzing van het ontruimingsverzoek.

Het gerechtshof dacht hier in hoger beroep heel anders over (Hof Den Bosch 19 juni 2018). De overwegingen van het hof kwamen er simpelweg op neer dat er alleen dan niet ontruimd zou hoeven worden, als er een schriftelijke koopovereenkomst was op grond waarvan het huis aan de koper geleverd zou moeten worden. In dit geval was er weliswaar een ondertekend stuk waarin de gegevens van koper en verkoper en de koopsom opgenomen waren, maar daarin was niet vermeld om welk huis het ging. Bovendien was niet vermeld wanneer het huis geleverd en de koopsom betaald moesten worden, en wie de kosten van de overdracht voor zijn rekening zou nemen. Daar kwam dan nog bij dat in het stuk maar één koper vermeld stond, terwijl het volgens de koper de bedoeling was dat ze het huis samen met haar levenspartner kocht. Het ‘kladje’ bevatte dus niet alle (correcte) essentialia voor de gestelde koopovereenkomst, zodat van een koopovereenkomst geen sprake was. En zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst is, is er geen koop, die volgens jurisprudentie van de Hoge Raad ook niet kan worden afgedwongen. Er moest dus wel degelijk ontruimd worden, en daar kon een afweging van de wederzijdse belangen volgens het hof niets aan afdoen.

In een bodemprocedure zal deze kwestie ongetwijfeld een vervolg krijgen. Niet alleen zou de koper kunnen proberen alsnog met succes te verdedigen dat het door haar en de verkoper ondertekende stuk wel degelijk voldeed aan de wettelijke eisen die aan een koopovereenkomst gesteld worden – bijvoorbeeld omdat tussen partijen ook zonder vermelding ervan duidelijk was om welk huis het ging, dat zo spoedig mogelijk geleverd en betaald moest worden onder de gebruikelijke voorwaarde dat de kosten voor de koper zijn – ook is misschien verdedigbaar dat als die koop niet tot stand gekomen is, de eigenaar met de al verrichte verbouwingen ongerechtvaardigd verrijkt is en op grond daarvan een schadevergoeding verschuldigd is. We zullen de jurisprudentie voor u in de gaten blijven houden.

Afbeelding: 
is het huis gekocht of moet het ontruimd worden
Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: