Huur na faillissement, wat als de curator niet of niet tijdig ontruimt?

13 april 2017

Wanneer u als verhuurder te maken krijgt met een faillissement van uw huurder zijn er een aantal zaken aan de orde. Natuurlijk is er de vaak bestaande huurachterstand. Die vordering moet u bij de curator indienen. Afhankelijk van uw huurovereenkomst mag u een eventuele waarborgsom daarmee verrekenen. Veelal zal dat zo zijn. Maar u heeft er natuurlijk vooral belang bij dat u zo snel als mogelijk over het gehuurde kunt beschikken. U wilt op zoek naar een nieuwe huurder zodat het pand weer gaat renderen. Uw huurovereenkomst kan hierin mogelijk voorzien. Ook geeft de wet u de mogelijkheid de huur op te zeggen, waarbij een termijn van drie maanden altijd voldoende zal zijn.

Doorgaans zal de curator de huur opzeggen. En wat geldt dan? In de periode dat de huur nog doorloopt na faillissement wordt de huurvordering aangemerkt als boedelvordering. Dit betekent dat zo’n vordering een hoge rangorde heeft in het faillissement. Als er geld in de pot bij de curator zit, zal deze vordering een van de eerste zijn die voldaan moet worden. Of dat lukt hangt van de omvang van die pot af en van de andere boedelvorderingen. Het is desalniettemin van belang een vordering als zodanig aan te merken. Het geeft u namelijk een betere positie.

Bij het einde van de huurovereenkomst moet de curator het gehuurde opleveren. In beginsel leeg en ontruimd. Dat zal niet altijd lukken. Soms staan er zaken in het gehuurde die alleen met hoge kosten verwijderd kunnen worden. Hoewel de curator de plicht heeft te ontruimen kan hij niet gedwongen worden die zaken af te voeren. Zeker niet als de boedel daar geen geld voor heeft. De verhuurder krijgt dan dus een pand terug dat nog ontruimd moet worden. Hoe zit dat dan?

Een mooi voorbeeld is te vinden in een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 31 mei 2016. Huurder was een drukkerij en deze ging failliet. De curator zegde de huur op maar slaagde er niet in tijdig de drukpersen te verkopen. Na einde huur hield hij nog twee maanden de beschikking over het pand om de persen te verkopen. Nadat dat was gebeurd heeft de curator het pand niet meer gebruikt maar beschikte nog wel over enkele sleutels. De verhuurder krijgt deze na enige tijd terug en constateert dat er schade is ontstaan aan het pand door het verplaatsen en verwijderen van de drukpersen. De verhuurder wil vanaf datum einde huur een gebruiksvergoeding indienen in het faillissement die als boedelvordering geldt en de schade op dezelfde wijze behandeld zien. De rechter geeft de verhuurder deels gelijk. Over de periode dat de curator na einde huur het pand heeft gebruikt om te komen tot verkoop en afvoer van de drukpersen is de boedel een gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de eerder geldende huur. Dat de curator nadien de sleutels niet meteen heeft afgegeven leidt er niet toe dat ook over die periode een vordering is ontstaan. Wat de schade betreft blijkt een deel van wat geclaimd wordt inderdaad door het afvoeren van de drukpersen veroorzaakt te zijn. Deze schade en de gebruiksvergoeding moeten als boedelvordering gelden zodat de verhuurder de meeste kans heeft deze vergoed te krijgen. De andere schade moet op de normale wijze in het faillissement worden behandeld.

De uitspraak is een juiste toepassing van de leer die de Hoge Raad heeft ontwikkeld over boedelschulden. In een voorkomend geval is het van belang dat de verhuurder goed op zijn zaak let, zijn contract maar ook overigens de juridische mogelijkheden bekijkt. Ook kan overleg met de curator soms tot een goede oplossing leiden.