Vormerkung beschermt niet tegen beslag onder koper

06 augustus 2013

Sinds enkele jaren kent de wet de mogelijkheid van ‘Vormerkung’; het inschrijven in de openbare registers van de koop van een registergoed, zoals een woning. Door deze Vormerkung wordt de koper gedurende zes maanden beschermd tegen latere vervreemdingen, bezwaringen, verhuringen door of een faillissement of schuldsanering van de verkoper. Dat heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat een verhaalsbeslag, dat een schuldeiser op de verkochte maar nog niet geleverde woning van de verkoper legt, niet tegen de koper kan worden ingeroepen.

Voor een schuldeiser van de verkoper die constateert dat er een Vormerkung zit op het huis van zijn schuldenaar, is het dus zinloos om beslag op de woning te leggen. Wat hij wél zou kunnen doen, is beslag leggen onder de koper (in feite: op de koopsom die de koper verschuldigd is aan de verkoper). Daarmee bereikt hij dat de koper de koopsom niet zal kunnen storten op de kwaliteitsrekening van de notaris die zorg zou dragen voor voldoening van de hypotheekhouder en betaling van het resterende saldo aan de verkoper. Op die manier zou eigendomsoverdracht toch volledig gefrustreerd worden, waartegen de Vormerkung de koper eigenlijk beoogde te beschermen. Om die reden hebben rechters dergelijke beslagen geregeld opgeheven, om de schuldeiser vervolgens in de gelegenheid te stellen beslag te leggen onder de notaris ná storting van de koopsom, zodat de eigendomsoverdracht door kon gaan en de schuldeiser zich kon verhalen op hetgeen de notaris na voldoening van de hypotheekhouder aan de verkoper uit zou keren.

Daar heeft de Hoge Raad paal en perk aan gesteld. In een recent arrest (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2013:BZ9959) heeft hij onomwonden geoordeeld dat Vormerkung de koper slechts beschermt tegen een limitatief opgesomd aantal rechtshandelingen, waarvan beslag onder de koper géén deel uitmaakt. Een beslag onder de koper kan dus niet vanwege een Vormerkung worden opgeheven. Een schuldeiser van een eigenaar van een huis dat een Vormerkung heeft, kan dus onverkort beslag leggen onder de koper, ook al leidt dat ertoe dat daarmee de eigendomsoverdracht gefrustreerd wordt.