Wie draagt het risico van de vergunningsplicht?

02 januari 2019

Een particulier vraagt een aannemer om een aanbouw aan zijn woning te realiseren. Het budget daarvoor bedraagt € 36.000,00 en dat wordt volgens afspraak ook de aanneemsom.

Het is zowel voor de huiseigenaar als de aannemer niet helder of voor deze aanbouw een vergunning (omgevingsvergunning) nodig is. De aannemer informeert bij de gemeente en die geeft hem aan dat dit niet nodig is. De aannemer laat dit aan de huiseigenaar weten. Daarop tekent die de opdrachtbevestiging. Een paar weken later, voor de start van het werk, blijkt echter dat er wel een vergunning nodig is. De aannemer krijgt dit te horen en laat dat aan de huiseigenaar weten. Die laat kort daarna weten dan van de bouw af te willen zien, want hij heeft geen budget om meer kosten, nodig om de vergunning te verkrijgen, te maken. De aannemer laat het daar niet bij zitten en eist van de huiseigenaar vergoeding van kosten en schade. Die schade is dan de gemiste winst op de opdracht die nu niet is doorgegaan. De zaak komt voor de rechter.

In zijn uitspraak redt de rechter de huiseigenaar. De rechter overweegt dat beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst ervan uitgingen dat er geen vergunning nodig was. Nu dat wel zo bleek te zijn heeft de huiseigenaar gecontracteerd onder een onjuiste voorstelling van zaken, terwijl het aannemelijk is dat hij anders niet deze opdracht had verstrekt. Daarom mocht hij de overeenkomst geldig annuleren. Hij moet de aannemer de kosten die verband houden met de offerte en het voorbereidend werk vergoeden. Maar op verdere schadevergoeding heeft de aannemer geen recht.

Op zich voelt deze uitspraak wel als rechtvaardig. Maar er zijn wel degelijk wat kanttekeningen te plaatsen. Ligt het niet op de weg van de huiseigenaar om te zorgen voor de vergunning? Had hij niet vooraf zeker moeten weten of er wel of geen vergunning vereist was? Als je zonder die wetenschap een opdracht tekent, neem je toch bewust een risico. Hier had alleen de aannemer kort navraag gedaan. Is dat voldoende om het risico naar zijn kant te schuiven? Daar kun je best over twijfelen. Ook is de conclusie van de rechter dat de huiseigenaar de opdracht niet zou hebben gesloten als hij had geweten dat er een vergunning nodig was, erg kort door de bocht. De eigenaar stelde dat hij een absoluut maximaal budget had. Maar was dat voor de aannemer helder? En, wat zouden de kosten voor aanvraag van de vergunning eigenlijk zijn? Stel dat dat een paar duizend euro is. Had dan niet van de huiseigenaar gevraagd mogen worden dit te investeren? Kortom, het had ook best anders kunnen aflopen. Kennelijk wilde de rechter deze huiseigenaar helpen.

In zijn algemeenheid zou men kunnen stellen dat het risico voor het al dan niet nodig zijn of krijgen van een vergunning bij de opdrachtgever tot de bouw ligt. Dat kan anders liggen als de aannemer speciaal deskundig op dat gebied is of het tot zijn opdracht hoort om de vergunning te realiseren. Voor de huiseigenaar, of opdrachtgevers in het algemeen, zou de tip zijn om als voorwaarde in de opdracht op te nemen, dat als een vereiste vergunning niet wordt gekregen, de opdracht geannuleerd kan worden. De aannemer kan opnemen op welke vergoedingen hij in dat geval recht heeft.

Afbeelding: 
Wie draagt het risico van de vergunningsplicht
Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: