Tijdelijke verhuur van woonruimte: het is mogelijk sinds 1 juli 2016!

20 juli 2016

In een eerder artikel zijn de mogelijkheden, maar vooral ook de onmogelijkheden, van de beëindiging door een verhuurder van een huurovereenkomst van woonruimte in kaart gebracht. Sinds 1 juli 2016 is de wet gewijzigd en zijn er aanzienlijk meer mogelijkheden om woonruimte te verhuren voor een bepaalde tijd waarbij de huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van die termijn.

Inleiding

Hoewel het ook vóór 1 juli 2016 al mogelijk was om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte te sluiten voor een bepaalde tijd, betekende dat niet dat die huurovereenkomst ook eindigde met het verstrijken van de overeengekomen periode. Een dergelijke huurovereenkomst liep gewoon door na het verstrijken van de overeengekomen tijd, en zelfs een opzegging door de verhuurder tegen het einde van de overeengekomen tijd betekende nog niet dat de huurovereenkomst eindigde. De conclusie was dat een verhuurder een huurovereenkomst die betrekking heeft op woonruimte eigenlijk niet kan beëindigen zolang de huurder aan zijn verplichtingen voldoet. De wetgever heeft daar sinds kort, met het oog op een betere doorstroming op de huurmarkt, een wezenlijke verandering in aangebracht.

Verhuur van woonruimte voor twee of vijf jaar

Met ingang van 1 juli 2016 is het mogelijk om voor een korte tijd een woonruimte te verhuren. Zelfstandige woonruimtes kunnen verhuurd worden voor een periode van maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimtes voor een periode van maximaal vijf jaar, waarbij de huurovereenkomst ook daadwerkelijk eindigt als die periode verstreken is. Opzegging is dan niet aan de orde, maar de verhuurder moet de huurder wel tijdig schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Hij zal dat niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat de overeengekomen bepaalde tijd verstreken is, moeten doen. Doet de verhuurder dat niet (tijdig), dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. In dat geval zou de huurder weer de volle huurbescherming genieten zoals hij die onder het oude recht had.

Het is niet mogelijk om na afloop van de bepaalde tijd van maximaal twee of vijf jaar met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Zo’n tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt van rechtswege opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst.

Uitbreiding opzeggingsgronden

Maar de wettelijke uitbreiding van de mogelijkheden om als verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte te beëindigen gaat in sommige gevallen nog wat verder. Indien een huurovereenkomst niet eindigt door het verstrijken van de termijn waarvoor deze is aangegaan – bijvoorbeeld omdat deze voor een langere dan de maximale termijn van twee of vijf jaar is aangegaan, of omdat deze na die periodes voor onbepaalde tijd verlengd is – kan deze op limitatieve gronden opgezegd worden door de verhuurder. Eén van die gronden is een “dringend eigen gebruik” van de verhuurder. Daaronder wordt ook verstaan dat de woning dringend nodig is voor gebruik door iemand die tot een bepaalde doelgroep behoort (studenten, ouderen, gehandicapten) waarvoor de woning bestemd is. Dat dringende eigen gebruik is sinds 1 juli 2016 aanzienlijk ruimer omschreven: het geldt nu ook voor woningen die krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor en ook verhuurd zullen blijven worden aan jongeren, promovendi en grote gezinnen.

De huur van een woning die volgens de overeenkomst bedoeld is en blijft voor jongeren (van 18 tot maximaal 27 jaar) kan dus door de verhuurder worden opgezegd ten behoeve van een volgende jongere, als de eerste jongere de woning vijf jaar bewoond heeft. Datzelfde geldt voor de verhuur van een woning aan een persoon die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs verbonden is; als hij dat niet meer is, terwijl een volgende promovendus zich aandient als nieuwe huurder, kan de huurovereenkomst worden opgezegd door de verhuurder. Als een woning krachtens de huurovereenkomst bedoeld is voor grote gezinnen (ten minste acht personen) moet de huurder op verzoek van de verhuurder jaarlijks aantonen dat er ten minste vijf personen van dat gezin als woonachtigen staan ingeschreven op het adres van het gehuurde. Laat de huurder dat na, dan kan de verhuurder opzeggen.

Ruimere mogelijkheden diplomatenclausule

Ten slotte zijn de mogelijkheden van een tijdelijke verhuur op basis van de ‘diplomatenclausule’ verruimd. Vóór 1 juli 2016 was het al mogelijk om je huis tijdelijk te verhuren aan iemand die na afloop van een zekere termijn het huis zou moeten ontruimen zodat je het dan zelf weer zou kunnen betrekken. Die constructie kan handig zijn voor, bijvoorbeeld, een diplomaat die gedurende een bepaalde tijd in het buitenland werkt maar daarna weer terugkomt en dan zijn huis terug wil (vandaar de term ‘diplomatenclausule’). Indien deze diplomatenclausule uitdrukkelijk bedongen is in de huurovereenkomst, kan die op die grond worden opgezegd. Onder het oude recht was een dergelijke tijdelijke verhuur slechts éénmaal mogelijk, en kon de aanvankelijk overeengekomen termijn niet verlengd worden. Dat is nu anders: het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om – met behoud van opzeggingsmogelijkheid – de diplomatenclausule overeen te komen met meerdere achtereenvolgende huurders, en met wederzijds goedvinden kan de aanvankelijke termijn verlengd worden.

Conclusie

De conclusie is dat er een einde gekomen is aan de praktische onmogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren. Zelfstandige woonruimte is tijdelijk te verhuren tot maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar (waarbij de huurovereenkomst ook daadwerkelijk, zonder opzegging of procedure, eindigt) en de gronden en mogelijkheden voor opzegging zijn uitgebreid. Het ziet ernaar uit dat met deze belangrijke wetswijziging gestimuleerd wordt wat de wetgever ermee voor ogen had: een betere doorstroming op de huurmarkt.

Koen Boddaert
20 juli 2016

Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: