Waarom zou je bij verkoop van je woning het risico op verborgen gebreken op je nemen? Schrap artikel 6.3 van het NVM-contract!

13 december 2019

Ik zie het nogal vaak voorbij komen: verkopers van een woning die na eigendomsoverdracht worden aangesproken op gebreken aan de woning waar de verkopers zelf nooit weet of last van hebben gehad. Ze hebben zelf hun woning jarenlang met plezier en zonder problemen gebruikt, maar worden na verkoop opeens geconfronteerd met klachten van de kopers over deze woning. Het is dan de vraag voor wiens risico die gebreken zijn. Die vraag wordt hoofdzakelijk beantwoord aan de hand van de bepalingen in de koopovereenkomst. Als dan gebruik gemaakt is van het huidige model (2018) van de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis – en dat is bijna standaard het geval – kan dat slecht aflopen voor de verkoper. Het risico op gebreken waarvan de verkoper helemaal geen weet had, neemt diezelfde verkoper namelijk voor een belangrijk deel op zich. Maar waarom zou hij dat eigenlijk doen?

In het veel gebruikte NVM-model wordt afgeweken van de wettelijke conformiteitsregels. Dat is ook mogelijk: koper en verkoper kunnen in beginsel regelen wat ze willen over wat de koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten en wat de gevolgen zijn als dat na levering tegenvalt. Het begint voor de verkoper nog veelbelovend in artikel 6.1 van het model:

6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

Met andere woorden: “what you see is what you get”: de koper krijgt de woning in de staat waarin het zich bij het sluiten van de koop bevindt, mét alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als er bij eigendomsoverdracht dus gebreken aan de woning kleven, is dat voor risico van de koper, die immers de woning mét al die gebreken kocht, óók gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmeren en die de verkoper zelf niet kende of behoefde te kennen. Als de koper na eigendomsoverdracht constateert dat er boktor in de draagvloeren zit, is dat pech voor hem. Daar zou hij de verkoper dan niet op aan kunnen spreken.

Maar dan komt artikel 6.3:

6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Het is een redelijk evenwichtige gebrekenregeling, waarbij rekening gehouden is met de belangen van verkoper en koper. Maar hiermee haalt de verkoper zich mogelijk wel, en misschien wel zonder dat hij zich dat realiseert, grote problemen op de hals. Hij garandeert hiermee dat de onroerende zaak die hij verkoopt normaal te gebruiken is als woning, en aanvaardt aansprakelijkheid voor de herstelkosten die gepaard gaan met het herstel van gebreken die dit normale gebruik belemmeren en die voor de koper niet bekend of kenbaar waren bij het sluiten van de overeenkomst. Dat zijn dus ook eventuele gebreken die de verkoper zelf evenmin kende. Dat betekent dat de verkoper na eigendomsoverdracht geconfronteerd kan worden met een waslijst aan hem onbekende gebreken waarvan de koper stelt dat die het normale gebruik als woning belemmeren. Het verweer dat de verkoper zelf nooit iets gemerkt heeft van deze gebreken gaat dan niet op: als de gebreken de koper niet bekend of kenbaar waren, komen ze voor rekening van de verkoper en moet hij opdraaien voor de herstelkosten. Dat is op zichzelf sympathiek naar de koper toe, maar het is zeker niet verplicht om dit zo af te spreken.

Stel, dat de koper na eigendomsoverdracht de woning wil gaan verbouwen en daarbij stuit op schadelijke boktor in de draagvloeren die zowel de verkoper als de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst niet kende of behoorde te kennen. Dan hebben partijen door gebruik te maken van het standaard NVM-model met elkaar afgesproken dat dat het probleem is van de verkoper. De verkoper heeft zich verplicht de kosten van herstel van die vloeren te vergoeden aan de koper. Maar de vraag is: waarom zou een verkoper zich daar in hemelsnaam toe verplichten en waarom gebeurt dat eigenlijk standaard? Het spreekt in mijn ogen helemaal niet voor zich dat de verkoper, die als eigenaar steeds het risico gedragen heeft dat de woning op enig moment gebreken zou blijken te hebben die op zijn kosten hersteld zouden moeten worden om de woning weer normaal te kunnen gebruiken, dat risico ook na eigendomsoverdracht zou moeten blijven dragen. Er is in ieder geval best iets voor te zeggen dat afgesproken wordt dat alle gebreken aan de woning vanaf eigendomsoverdracht voor rekening en risico van de nieuwe eigenaar zijn. Punt. En dat daar dus niet van afgeweken wordt met artikel 6.3 van het NVM-model.

Je zou je misschien nog kunnen afvragen of het potentiële kopers niet van aankoop zal weerhouden als zij het risico volledig op zich moeten nemen dat er gebreken aan het licht zullen komen die aan een normaal gebruik als woning in de weg staan en waarvan zij de kosten van herstel niet op de verkoper zal kunnen verhalen. Ik denk dat dat wel mee zal vallen. Zeker in een tijd waarin de vraag naar woningen groot en het aanbod beperkt is, schat ik in dat een koper best bereid zal zijn dat risico te nemen, vooral als hij dat risico van tevoren kan inschatten door de woning goed, en wellicht met behulp van een bouwkundige, te mogen inspecteren.

Door artikel 6.3 te schrappen, loopt de verkoper niet het risico dat hij na eigendomsoverdracht aansprakelijk gesteld wordt voor gebreken waar hij zelf geen weet van had. Dat betekent niet dat de verkoper zonder risico gebreken die hij wél kent of behoorde te kennen, straffeloos kan verzwijgen. Als de verkoper weet van de boktor maar dat verzwijgt, zou de koper een beroep kunnen doen op dwaling, en de koopovereenkomst (partieel) kunnen vernietigen omdat de verkoper had moeten begrijpen dat dit belangrijke informatie was voor de koper. Bovendien zou de koper zich in dat geval wellicht op het standpunt kunnen stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verkoper zich beroept op het artikel dat de gebreken voor risico van de koper zijn.

Maar het gaat mij dus vooral om gebreken aan de woning waarvan de verkoper zelf geen weet heeft. Het risico bestaat dat die gebreken na eigendomsoverdracht opeens aan het licht komen en dat die het normale gebruik van de onroerende zaak als woning blijken te belemmeren. Dat dat risico steeds bij de verkoper wordt neergelegd, is wat mij betreft niet vanzelfsprekend, en al helemaal niet verplicht. Tenzij je je woning daardoor echt niet verkocht krijgt, zou ik iedere verkoper zelfs aanraden om dat risico volledig bij de koper neer te leggen. Gewoon schrappen dus, dat artikel 6.3 van het NVM-contract.

Koen Boddaert
13 december 2019

verkoop woning risico verborgen gebreken
Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: