Wel of geen exploitatieplicht voor huurder?

13 mei 2016

Verhuurders van bedrijfsruimten hebben er in de regel belang bij dat het gehuurde niet leeg staat. Door leegstand vermindert immers de beleggings- of marktwaarde van het gehuurde, wordt verloedering in de kaart gespeeld en vallen gebreken minder snel op. Dit kan voor de verhuurder vervelende gevolgen hebben. Daarnaast heeft leegstand ook een negatieve invloed op het gehele winkel- of bedrijfsgebied en wordt de wederverhuurbaarheid(svoorwaarden) bij leegstand aangetast. Huurders op hun beurt verlaten het gehuurde vaak niet zomaar. Voor huurders van winkel-, bedrijfs- of kantoorpanden die te kampen hebben met zodanig teruglopende omzetten bij gelijkblijvende of zelfs stijgende kosten, kan staking van de exploitatie op bepaald moment nog de enige oplossing lijken om niet nog meer in de schulden te raken.

In verband met het voorgaande speelt de vraag in hoeverre het de huurder is toegestaan om de exploitatie te staken en het gehuurde te verlaten. Bestaat er met andere woorden een exploitatieplicht voor de huurder? Of bestaat er slechts een exploitatierecht, want wie zijn huur betaalt, bepaalt?

1. Geen wettelijke exploitatieplicht

In de wet is om te beginnen géén algemene exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen, zodat een dergelijke verplichting contractueel overeengekomen moet worden.[1] Ook artikel 7:213 BW, dat ziet op goed huurderschap (“De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik de gehuurde zaak als goed huurder te gedragen”), biedt vaak onvoldoende grond om van een exploitatieplicht te spreken.[2] In de rechtspraak wordt daarbij weliswaar regelmatig aangenomen dat de verhuurder een groot belang bij exploitatie heeft,[3] maar dat is zeker niet altijd het geval en rechters zijn óók kritisch op de gestelde exploitatiebelangen van de verhuurder.[4]

Om het voorgaande te ondervangen is er in de veelgebruikte ROZ-modelhuurovereenkomsten (die als verhuurdersvriendelijk te boek staan) dan ook een uitdrukkelijke exploitatieverplichting opgenomen. Wanneer de huurder vervolgens zijn overeengekomen exploitatieverplichting niet nakomt, schiet hij daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan alsnog nakoming afdwingen, al dan niet via de rechter en/of een overeengekomen boetebeding. De verhuurder zou de huurovereenkomst in het voorkomende geval ook om die reden laten kunnen ontbinden. Máár of zelfs een contractueel afgesproken exploitatieverplichting in alle gevallen leidt tot een afdwingbare prestatie is ook een vraag die beantwoord zal moeten worden.

2. De huurovereenkomst volgens de nieuwste ROZ-modellen

In het nieuwste ROZ-model winkelruimte (2012) en kantoorruimte (2015) is de exploitatieverplichting opgenomen in de bijbehorende algemene huurbepalingen:

“(…) Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…) Huurder zal het gehuurde voorzien en voorzien houden van voldoende inrichting en inventaris.”

Dit lijkt op het eerste gezicht een duidelijk omschreven artikel, maar geeft in de praktijk toch vaak aanleiding voor discussie over de precieze uitvoering van deze afspraak. Op welke manier de exploitatieplicht moet worden nagekomen, is immers (mede) afhankelijk van de overige afspraken die zijn gemaakt tussen de verhuurder en huurder. Een en ander hangt bijvoorbeeld samen met de bestemming die is gegeven aan de gehuurde zaak. Op basis van deze afgesproken bestemming is het de huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan is overeengekomen tussen partijen. Een videotheek mag niet zonder meer ingericht worden als restaurant, als blijkt dat er geen vraag meer is naar te huren videobanden. Een ander voorbeeld betreft de overeengekomen openingsdagen en -tijden (hetgeen voor kantoorruimten uiteraard niet geldt). Bij kantoorruimten speelt dan weer de vraag of huurders het gehuurde alleen ingericht hoeven te houden, of dat huurders het kantoorpand daadwerkelijk ook geopend dienen te hebben middels openingstijden die aansluiting vinden bij de naastgelegen kantoorpanden. Dat hierover met enige regelmaat wordt geprocedeerd, blijkt wel uit de volgende rechtspraak.

3. Overzicht van enkele rechterlijke uitspraken

Rechtbank Noord-Nederland 11 november 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:5157

In dit vonnis in kort geding heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de huurder (Ahold) niet verplicht was om een gedeelte van de gehuurde zaak in gebruik te nemen als onderdeel van de desbetreffende Albert Heijn-vestiging bij gebreke van een spoedeisend belang daartoe:

5.3. De kantonrechter is, gelet op alle omstandigheden van het geval, van oordeel dat de vraag of De Stichting een voldoende (spoedeisend) belang heeft bij de in kort geding gevorderde voorzieningen ontkennend dient te worden beantwoord. Daarbij acht de kantonrechter met name van belang de situering van de in het geding zijnde ruimte. (…) Dat de Stichting er een zodanig spoedeisend belang bij heeft dat deze enigszins afgelegen ruimte bij de exploitatie van de Albert Heijn winkel wordt betrokken en dat het noodzakelijk is dat daarvoor een voorlopige voorziening moet worden getroffen, waarbij de belangen van Ahold zoals door haar geschetst (waaronder het feit dat de exploitatie nu al verlieslatend is) zouden moeten wijken, heeft de Stichting naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt. Enig verband tussen het gebruik van deze ruimte en de waarde van het winkelcentrum als beleggingsobject en/of de verhuurbaarheid van de nog te verhuren ruimtes in de 2e fase van het winkelcentrum heeft de Stichting ook niet aannemelijk gemaakt.

5.4. Voorts acht de kantonrechter van belang dat daar waar de Stichting leegstand van te verhuren winkelunits wil tegengaan, Ahold naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een niet onredelijk alternatief heeft geboden, te weten het voorzien van de ramen van de in het geding zijnde ruimte met reclame-uitingen van Albert Heijn. Daarmee kan naar het oordeel van de kantonrechter, gelijk Ahold heeft aangevoerd, het nadelige effect van de leegstand van de in het geding zijnde ruimte in belangrijke mate worden gereduceerd. Weliswaar wenst de Stichting dat ook in die ruimte de Albert Heijn wordt geëxploiteerd, doch zoals hiervoor reeds is overwogen, heeft zij daar in het kader van de onderhavige procedure onvoldoende belang bij.

5.5. Daar waar de Stichting stelt dat het voor de aanzuigende werking, de levendigheid van het winkelcentrum en het tegengaan van zichtbare leegstand van belang is dat er een grote(re) Albert Heijn in het winkelcentrum gevestigd zal zijn, overweegt de kantonrechter dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen overeengekomen zijn dat Ahold het recht had om de in het geding zijnde ruimte te verhuren. Daarmee heeft de verhuurder ingestemd met een Albert Heijn van de huidige omvang. De stelling van de Stichting dat met een grote(re) Albert Heijn de bezoekersaantallen van het winkelcentrum mogelijk zullen toenemen is - nog daargelaten dat de Stichting die stelling niet nader onderbouwd heeft - naar het oordeel van de kantonrechter geen valide argument voor de onderhavige vordering.

5.6.Nu de Stichting naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, zal de kantonrechter in het midden laten of Alhold op basis van de huurovereenkomst gehouden zou zijn de in het geding zijnde ruimte bij de exploitatie van de Albert Heijn winkel te betrekken.”

Rechtbank Midden-Nederland 29 april 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:2953

In de kwestie die is voorgelegd aan de kantonrechter te Utrecht is de vraag aan de orde gekomen of huurder (Plus) aan de exploitatieplicht voldeed door vanaf oktober 2014 in plaats van de overeengekomen Plus-supermarktformule (sinds 1993), de formule “Supermarkt Soesterberg” toe te passen:

“Plus exploiteerde vanaf 1993 tot eind oktober 2014 een Plus supermarkt in het gehuurde. In oktober 2014 heeft Plus een nieuwe, grotere Plus supermarkt elders in Soesterberg geopend. De huurovereenkomst ten aanzien van het pand aan de Rademakerstraat loopt tot 1 november 2018. Plus exploiteert in het gehuurde inmiddels ‘Supermarkt Soesterberg’. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat Plus hiermee niet voldoet aan de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting. Volgens verhuurder kan ‘Supermarkt Soesterberg’ niet als een reële supermarkt worden gezien. Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde dan wel veroordeling van Plus tot exploitatie van het gehuurde.

De voorzieningenrechter oordeelt hierover dat voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde ontruimd moet worden wegens een tekortkoming, de huidige situatie in de winkel als uitgangspunt moet worden genomen. Ook al zou komen vast te staan dat Plus de winkel gedurende enige tijd niet heeft geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst is bedoeld, leidt dit niet tot het oordeel dat ontruimd moet worden. Uit de door Plus overgelegde foto’s blijkt dat de wijze waarop Plus de supermarkt op dit moment exploiteert in overeenstemming is met het bepaalde in de huurovereenkomst. De vordering wordt afgewezen.”

Uit deze uitspraak volgt dat de contractueel afgesproken bestemming en de exploitatieverplichting nauw met elkaar zijn verbonden.

Rechtbank Overijssel 22 juli 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1576

De kantonrechter heeft in deze zaak de huurder aan de overeengekomen exploitatieverplichting gehouden zonder de verbeurde boete te matigen in verband met het niet-nakomen van de exploitatieplicht van de huurder. De rechter overweegt dat terughoudendheid moet worden betracht bij toepassing van artikel 6:258 BW en dat tussentijdse ontheffing uit de exploitatieplicht alleen tot de mogelijkheden behoort in uitzonderingsgevallen waarbij er gesproken kan worden van een onvoorziene omstandigheid. Dat er sprake is van leegstand in het winkelcentrum waarvan de gehuurde zaak deel uitmaakt en dat dit bekend is bij huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst, levert geen onvoorziene omstandigheid:

“In de huurovereenkomst ligt een exploitatieplicht besloten. Van huurder kan in redelijkheid naleving van de exploitatieplicht tot het einde van de huurovereenkomst worden gevorderd, nu de gestelde verlieslijdendheid niet voldoende aannemelijk is geworden. Ook indien wel sprake zou zijn van verlieslijdendheid, zouden daaraan onvoorziene omstandigheden in de zin van 6:258 BW ten grondslag moeten liggen, alvorens hierin een reden gelegen zou kunnen zijn om gedaagde te ontheffen uit de op haar rustende exploitatieplicht. Daarvan is in casu geen sprake. Eén van de belangrijkste externe factoren voor de slechte situatie waarin het filiaal terecht gekomen is, namelijk de leegstand in het winkelcentrum en daarmee gepaard gaande teruglopende bezoekersaantallen, was ook al aanwezig ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2008, toen ook reeds sprake was van de economische crisis. Dat de verwachtingen van gedaagde destijds gunstiger waren dan de werkelijkheid heeft laten zien, is een inschatting die valt onder het ondernemersrisico van huurder en kan niet worden afgewenteld op eiser als verhuurder.”

Rechtbank Almelo 13 november 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BY5495

Dat huurders van kantoorruimten zich mogelijkerwijs eenvoudiger aan een overeengekomen exploitatieverplichting kunnen onttrekken, bij gebreke van een voldoende zwaarwegend belang van de verhuurder, blijkt uit het navolgende vonnis in kort geding:

“4.11. Als tweede argument voor het ontbinden van de huurovereenkomst heeft verhuurder aangevoerd dat huurder niet voldoet aan haar exploitatieplicht. Huurder heeft dit betwist.

4.12. Op grond van artikel 6.1. van de algemene bepalingen is huurder verplicht om het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (zijnde bouwbedrijf met kantoorruimte) en het gehuurde te voorzien van voldoende inventaris. Vaststaat dat huurder in elk geval de kantooractiviteiten heeft overgeplaatst naar haar vestiging in [plaats] samen met een gedeelte van de bouwactiviteiten. Huurder voldoet op dit moment dus, in elk geval ten aanzien van de kantoorruimte, niet meer aan de in de huurovereenkomst gegeven bestemming. De voorzieningenrechter ziet zich daarom voor de vraag geplaatst of het aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat het niet voldoen aan de exploitatieverplichting de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. De voorzieningenrechter acht dat op dit moment niet aannemelijk, om de navolgende redenen.

4.13. Ter comparitie heeft verhuurder verklaard dat de kantooractiviteiten en een gedeelte van de bouwactiviteiten van huurder naar [plaats] zijn verhuisd omdat in [plaats] minder werk is dan aanvankelijk, op basis van door huurder uitgesproken verwachtingen, werd gedacht. Een (zeer) groot project is uiteindelijk niet doorgegaan, waardoor huurder zich genoodzaakt zag haar activiteiten gedeeltelijk terug te trekken. Verhuurder heeft daarnaast – onweersproken – gesteld dat zij, als bestuurder van huurder, huurder heeft voorgesteld de huurovereenkomst in verband met bovenstaande te beëindigen, maar dat huurder dat geweigerd heeft. Uit productie 7 overgelegd bij faxbericht van 22 oktober 2012 volgt bovendien dat huurder zelf heeft voorgesteld dat huurder de werkplaats naar [plaats] zou verhuizen, waarbij het pand in [plaats] zou worden onderverhuurd. Verder is ter comparitie gebleken dat huurder het gehuurde niet geheel heeft verlaten en dat er nog altijd tenminste één persoon werkzaam is in het gehuurde. Verhuurder heeft desgevraagd verklaard dat de intentie bestaat om huurder weer terug te laten keren naar [plaats] als daar genoeg werk is. Tot slot is de voorzieningenrechter van oordeel dat verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat hij schade zal lijden doordat huurder niet (volledig) aan haar exploitatieplicht voldoet. In het gehuurde bevinden zich immers nog drie andere huurders en gesteld noch gebleken is dat huurder de grootste of meest beeldbepalende huurder is. Daarbij is ook van belang dat het gehuurde door huurder niet geheel is verlaten, maar – zij het in gewijzigde vorm – in gebruik is gebleven.”

4.14. Dit betekent dat – hoewel voorshands geoordeeld moet worden dat huurder tekortschiet in de nakoming van de exploitatieverplichting – de voorzieningenrechter het op dit moment gelet op bovenstaande onvoldoende aannemelijk acht dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.”

4. Slotsom

Nu er geen algemene wettelijke exploitatieplicht bestaat en artikel 7:213 BW onvoldoende grond biedt om exploitatie van een gehuurde zaak af te dwingen, zal de verhuurder een dergelijke verplichting op zijn minst in de huurovereenkomst op moeten nemen. In de nieuwste ROZ-modelhuurovereenkomsten zijn exploitatieverplichtingen opgenomen. Deze clausules zijn – in samenhang met een nauwkeurig beschreven bestemming en/of overige toepasselijke voorwaarden – in zijn algemeenheid toereikend om de exploitatieverplichting van een huurder af te dwingen. Niettemin blijft het altijd zaak dat de verhuurder een voldoende concreet en aantoonbaar belang heeft bij nakoming van een exploitatieverplichting. Als dat het geval is dan zal de verhuurder slechts in uitzonderingsgevallen een exploitatieverplichting niet kunnen afdwingen, namelijk wanneer de gevolgen daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn voor huurder. Van ‘onaanvaardbaarheid’ hoeft niet al sprake te zijn wanneer alléén sprake is van een (geringe) verliesgevende exploitatie. Het lijden van verlies is dus op zich geen rechtvaardiging om de gehuurde zaak niet langer te exploiteren. Ook huurders moeten zich dat goed realiseren.




[2] Blijkens de parlementaire geschiedenis van artikel 7:213 BW heeft de wetgever huurders niet in algemene zin willen verplichten tot exploitatie van de gehuurde zaak. Niettemin mag een exploitatieverplichting onder sommige omstandigheden toch verlangd worden, bijvoorbeeld als leegstand tot aantoonbare waardevermindering van de gehuurde zaak leidt.

[3] Zie bijv. Ktr. Bergen op Zoom, WR  2008, 21 en Pres. Rb. Almelo 20 december 2000, Prg. 2001, 3619.

[4] Vzr. rb. Leeuwarden, 11 november 2015, ECLI:NL:RBNE:2015:5157.

Meer artikelen over de volgende rechtsgebieden: